A participação do advogado na transação de compra e venda de imóvel

               Um assunto que gera enorme discussão jurídica diz respeito à transação de compra e venda de bem imóvel, que pode dar-se por simples contrato particular, mas pode ser feita também por escritura pública. Daí, outra opção de abordagem ao assunto se refere à obrigatoriedade ou não de registro dessa transação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

               Nesse cenário, abre-se um universo de possibilidades como o fato do imóvel ser onerado através de diversas formas: (i) indisponibilização pela Justiça, através do CNIB (Central Nacional de Indisponibilidade de Bens); (ii) averbação de certidão de existência de ação de execução; (iii) registro de penhora feita por termo nos autos.

               É bom que se fique claro: essas ferramentas acima independem em nome de quem o imóvel esteja. Ou seja, ainda que a transação tenha sido realizada há mais de “n” anos, poderá o comprador ter o imóvel onerado por uma das ferramentas acima.

               Isso é verdade e acontece. O Escritório Tavares Advocacia e Consultoria Jurídica está patrocinando duas defesas de uma cliente que efetuou uma transação ocorrida em 2001, quando adquiriu terras de uma pessoa que tinha empresas com diversas dívidas tributárias e trabalhistas. Essas empresas da pessoa que vendeu as terras ficavam sediadas em outras localidades, distintas de onde ela morava. Daqui a pouco continuamos essa estória.

               Mas retomando com o raciocínio do artigo, no universo de possibilidades acima exposto, abre-se margem a outra vertente de discussão, que se refere à fraude à execução ou fraude a credores (a depender da fase em que se encontra o processo e quando foi alienado o imóvel).

               Especificamente em relação à fraude à execução, surge outra questão (processual) a ser enfrentada: a quem cabe comprovar a (i)licitudade dessa transação imobiliária?

               Em outras palavras, de quem é o ônus da prova: do credor que tem interesse no reconhecimento da fraude ou do comprador/adquirente, terceiro que está sofrendo com a oneração do bem?

               Nem se cogita em ônus do devedor eis que o mesmo está numa posição passiva: deve, todavia, não é mais seu o bem que está sendo perseguido, logo, sequer interesse jurídico tem na solução da controvérsia.

               Pois bem, a resposta a este ônus processual “parece ser simples” pela leitura do enunciado da Súmula nº 375, do Superior Tribunal de Justiça, mas não é. E isto porque o Novo Código de Processo Civil, no seu art. 792, § 2º disse o contrário.

               Vejamos a redação de cada qual, in litteris:

Súmula nº 375: O  reconhecimento  da  fraude  à  execução  depende  do  registro  da  penhora  do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

art. 792, § 2º: No caso de aquisição de bem não sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o ônus de provar que adotou as cautelas necessárias para a aquisição, mediante a exibição das certidões pertinentes, obtidas no domicílio do vendedor e no local onde se encontra o bem.

               A segunda parte da Súmula é clara em imputar ao credor o ônus, sendo calcada pela clássica parêmia: a boa-fé se presume, a má-fé se prova.

               Todavia, o Novo CPC, que já tem 5 anos de existência, inverteu o ônus, repassando ao terceiro essa incumbência.

               Cabe ressaltar que a Súmula em questão não pode ser oposta contra o Fisco, ou seja, ao terceiro adquirente não é possível utilizar-se de tal entendimento contra o Fisco, em razão do que dispõe o art. 185, do Código Tributário Nacional.

               Em outras palavras, em Execução Fiscal, pelo privilégio que tem o crédito tributário, o ônus de comprovar a segurança da transação sempre foi do terceiro, não se limitando a defesa dele tão só por este aspecto.

               E o caso defendido pelo Escritório?

               Na seara trabalhista, a sócia da empresa (pessoa que vendeu para a cliente do escritório as terras) foi incluída no processo sem a observância do incidente da desconsideração da personalidade jurídica – IDPJ. Todavia, sem críticas a esse fato (inexistência de instauração do IDPJ) eis que à época da inclusão inexistia tal procedimento regulamentado por lei.

               O imóvel foi penhorado e a cliente do escritório sagrou-se vencedora, após ser defendida através de embargos de terceiro, onde cumpriu com seu ônus processual e comprovou ter adotado, a época da transação, todas as medidas pertinentes a segurança do imóvel.

               No tocante à Execução Fiscal, a defesa da cliente patrocinada pelo advogado Carlos Eduardo Reis Tavares Pais, sócio fundador do escritório Tavares Advocacia e Consultoria Jurídica, consiste na nulidade da citação da sócia, estando pendente de julgamento.

               O presente artigo redunda em uma questão objetiva: a importância de se consultar um advogado para dar segurança jurídica na transação da compra e venda de bem imóvel uma vez que os efeitos dessa transação perduram no tempo e, além disso, o ônus de se provar que o negócio foi feito de forma diligente será de quem comprou e não mais de um terceiro (credor do vendedor) nessa relação imobiliária.

               Existe uma outra questão a ser analisada que envolve a segurança nas transações de imóveis que foi promovida pela Lei n. 13.097/15, que instituiu o princípio da concentração nos atos da matrícula, mas será abordado em outro artigo.

               Então, nossa dica final é recomendar a consulta de um advogado que conheça de direito imobiliário, que o auxiliará nas tarefas burocráticas e pertinentes à transação de compra e venda de um imóvel.

               Já tendo ocorrido qualquer tipo de oneração do imóvel decorrente de Execução Fiscal, a dica é consultar um advogado que conheça e tenha experiência tanto com direito imobiliário quanto e principalmente que seja atuante com direito tributário.